Segregar un habitatge en diversos a Barcelona: requisits i rendibilitat

Moltes finques de Barcelona tenen habitatges de 200 o 300 m² que avui són difícils de llogar o vendre a bon preu. Dividir-los en dos, tres o cinc habitatges més petits pot multiplicar el rendiment, però només si es compleixen tres condicions: que el planejament ho permeti, que cada habitatge resultant sigui habitable i que els números surtin.

1. Densitat: el límit que pesa més

Segregar augmenta el nombre d’habitatges de la finca. I el planejament de Barcelona limita quants habitatges pot tenir cada finca. Abans de dibuixar res cal saber quants n’hi ha i quants en permet la normativa aplicable. Si no hi ha marge, la segregació no és possible, per bé que encaixi en planta.

2. Cada habitatge ha de ser habitable

Cadascun dels habitatges resultants necessita la seva pròpia cèdula d’habitabilitat, i per això ha de complir el Decret 141/2012:

• Superfície útil mínima i programa mínim de peces.
• Il·luminació i ventilació natural d’estances i dormitoris.
• Accés independent des de zona comuna.

La clau sol ser la façana: quants metres de façana o de pati té l’habitatge original determina quants habitatges amb llum natural en poden sortir.

3. Instal·lacions i comunitat

Cada habitatge necessita comptadors i subministraments propis, cosa que obliga a revisar la capacitat de les escomeses i els espais per als muntants. A més, la segregació modifica la propietat horitzontal: cal revisar els estatuts i obtenir els acords que exigeixi el Codi civil de Catalunya, a més de l’atorgament d’escriptures i la inscripció al Registre.

4. Llicència

La segregació amb obres es tramita amb llicència municipal d’obres i projecte tècnic. Si a més hi ha canvi d’ús, per exemple d’un antic coliving o d’oficines a habitatge, l’expedient també ha de justificar aquest canvi.

5. Compensa? Com calcular-ho

La pregunta no és si es pot, sinó si surt a compte:

• Valor actual de l’habitatge gran, en venda o lloguer.
• Valor dels habitatges resultants, normalment més alt per m².
• Cost total: projecte, llicències, obra, subministraments nous, notaria i registre.
• Termini fins que els habitatges generen ingressos.

Un cas real: de coliving a 5 habitatges

Per a la Fundació Privada Montseny vam transformar un antic coliving de 577 m² en desús en 5 habitatges de lloguer d’entre 94 i 102 m², amb 3 o 4 dormitoris. L’immoble no generava cap rendiment i passarà a produir ingressos estables. L’encàrrec va incloure el canvi d’ús, la segregació, el projecte, la llicència i la direcció d’obra.

En resum

Segregar funciona quan hi ha marge de densitat, façana suficient per donar llum a cada habitatge i una diferència de valor que cobreix la inversió. Ho comprovem en una fase de viabilitat curta, abans que inverteixis en projecte.