Due diligence tècnica d'un edifici a Barcelona: què cal revisar abans de comprar

Comprar un edifici per transformar-lo és una aposta sobre el que podrà arribar a ser, no sobre el que és avui. La due diligence tècnica serveix per comprovar que aquesta aposta té base: què permet el planejament, què protegeix Patrimoni, en quin estat és l’edifici i quant costarà portar-lo a l’ús que busques.

A DTRES la plantegem amb una pregunta final molt concreta: comprem, negociem o no comprem? Tota la resta està al servei d’aquesta resposta.

1. Situació urbanística: què s’hi pot fer

És el primer filtre i el que descarta més operacions. Cal saber:

• Qualificació i usos admesos. La clau del Pla General Metropolità (PGM) i del planejament derivat que afecti la finca determina si l’ús que busques (habitatge, residència, oficines, hotel) és possible.
• Edificabilitat i volum. Si l’edifici supera el que permet el planejament actual pot estar fora d’ordenació o en situació de volum disconforme, cosa que limita les obres que s’hi podran fer.
• Densitat d’habitatges. A Barcelona el nombre màxim d’habitatges per finca està limitat. En un estudi recent per a un fons, la parcel·la admetia 39 habitatges i ja n’hi havia 31: el marge real era de 8, no els que hi cabien físicament.
• Regulacions específiques d’usos. Plans especials que limiten determinades activitats en alguns barris o la reserva d’habitatge protegit en operacions d’una certa mida poden canviar del tot la rendibilitat.

El document base és l’informe o certificat urbanístic municipal, però no n’hi ha prou de llegir-lo: cal interpretar-lo per a l’ús concret que tens al cap.

2. Protecció patrimonial

Molts dels edificis amb més potencial de Barcelona estan catalogats. Això no impedeix transformar-los, però defineix què s’hi pot tocar. Convé revisar:

• El nivell de protecció del catàleg municipal i quins elements protegeix (façana, volum, elements interiors, jardí).
• Si la intervenció necessitarà informe de Patrimoni i quant afegeix al termini.
• L’estat dels elements protegits, perquè restaurar-los té un cost que cal pressupostar des del principi.

A l’Edifici L de l’IESE, un edifici de 1910 catalogat, la consulta prèvia a Patrimoni va ser la que va permetre plantejar el canvi d’ús a oficines amb seguretat abans de projectar.

3. Estat tècnic de l’edifici

Aquí es mira l’edifici amb ulls d’obra:

• Estructura: tipologia, lesions visibles, forjats de fusta o biguetes que puguin requerir cates.
• Façanes i coberta: estanquitat, despreniments, estat de les fusteries.
• Instal·lacions: gairebé sempre cal renovar-les del tot en un canvi d’ús; el que importa és saber si hi ha espai per fer-ho (patis, muntants, coberta).
• Documentació existent: Inspecció Tècnica de l’Edifici (ITE) o informe d’avaluació, certificat energètic, llicències anteriors.

Si hi ha dubtes raonables, recomanem cates o assajos puntuals abans de signar. Costen poc comparat amb una sorpresa estructural en plena obra.

4. Habitabilitat, accessibilitat i incendis per a l’ús futur

Un edifici pot estar bé per al que és avui i no complir per al que vols que sigui. Cal comprovar, per a l’ús futur:

• Condicions d’habitabilitat (en habitatge, el Decret 141/2012 de la Generalitat): superfícies, alçades, ventilació i il·luminació de cada peça.
• Accessibilitat: si hi cap un ascensor i on.
• Seguretat en cas d’incendi: recorreguts d’evacuació, escales protegides, sectorització.

Aquests tres punts són els que més solen moure el nombre d’unitats i, per tant, el valor.

5. Cost, termini i rendibilitat

La due diligence acaba en números:

• Pressupost estimat de la transformació, amb forquilla.
• Termini realista de llicències i obra, inclòs Patrimoni si escau.
• Escenaris de producte: quantes unitats, de quina mida i amb quin ús.

Amb això l’inversor pot comparar el preu demanat amb el valor final i el cost d’arribar-hi.

Quins documents cal demanar al venedor

• Nota simple i escriptures.
• Plànols i llicències anteriors, cèdules d’habitabilitat o llicències d’activitat.
• ITE o informe d’avaluació de l’edifici i certificat energètic.
• Si és possible, accés complet per visitar la coberta, els soterranis i els patis.

En resum

Una bona due diligence no és un informe llarg, és una decisió ben fonamentada: què permet l’edifici, quant costa i quant triga. Si estàs valorant un edifici a Barcelona o Catalunya, et podem ajudar a tenir-la abans de comprometre la inversió.