Due diligence técnica de un edificio en Barcelona: qué revisar antes de comprar

Comprar un edificio para transformarlo es una apuesta sobre lo que podrá llegar a ser, no sobre lo que es hoy. La due diligence técnica sirve para comprobar que esa apuesta tiene base: qué permite el planeamiento, qué protege Patrimonio, en qué estado está el edificio y cuánto costará llevarlo al uso que buscas.

En DTRES la planteamos con una pregunta final muy concreta: ¿compramos, negociamos o no compramos? Todo lo demás está al servicio de esa respuesta.

1. Situación urbanística: qué se puede hacer

Es el primer filtro y el que más operaciones descarta. Hay que saber:

• Calificación y usos admitidos. La clave del Plan General Metropolitano (PGM) y del planeamiento derivado que afecte a la finca determina si el uso que buscas (vivienda, residencia, oficinas, hotel) es posible.
• Edificabilidad y volumen. Si el edificio está por encima de lo que permite el planeamiento actual puede estar fuera de ordenación o en situación de volumen disconforme, lo que limita las obras que se podrán hacer.
• Densidad de viviendas. En Barcelona el número máximo de viviendas por finca está limitado. En un estudio reciente para un fondo, la parcela admitía 39 viviendas y ya había 31: el margen real era de 8, no de las que cabían físicamente.
• Regulaciones específicas de usos. Planes especiales que limitan determinadas actividades en algunos barrios o la reserva de vivienda protegida en operaciones de cierto tamaño pueden cambiar por completo la rentabilidad.

El documento base es el informe o certificado urbanístico municipal, pero no basta con leerlo: hay que interpretarlo para el uso concreto que tienes en mente.

2. Protección patrimonial

Muchos edificios con más potencial en Barcelona están catalogados. Eso no impide transformarlos, pero define qué se puede tocar. Conviene revisar:

• El nivel de protección del catálogo municipal y qué elementos protege (fachada, volumen, elementos interiores, jardín).
• Si la intervención necesitará informe de Patrimonio y cuánto añade al plazo.
• El estado de los elementos protegidos, porque restaurarlos tiene un coste que hay que presupuestar desde el principio.

En el Edificio L del IESE, un edificio de 1910 con catalogación, la consulta previa a Patrimonio fue la que permitió plantear el cambio de uso a oficinas con seguridad antes de proyectar.

3. Estado técnico del edificio

Aquí se mira el edificio con ojos de obra:

• Estructura: tipología, lesiones visibles, forjados de madera o viguetas que puedan requerir catas.
• Fachadas y cubierta: estanqueidad, desprendimientos, estado de carpinterías.
• Instalaciones: casi siempre hay que renovarlas por completo en un cambio de uso; lo importante es saber si hay espacio para hacerlo (patios, montantes, cubierta).
• Documentación existente: Inspección Técnica del Edificio (ITE) o informe de evaluación, certificado energético, licencias anteriores.

Si hay dudas razonables, recomendamos catas o ensayos puntuales antes de firmar. Cuestan poco comparado con una sorpresa estructural en plena obra.

4. Habitabilidad, accesibilidad e incendios para el uso futuro

Un edificio puede estar bien para lo que es hoy y no cumplir para lo que quieres que sea. Hay que comprobar, para el uso futuro:

• Condiciones de habitabilidad (en vivienda, el Decret 141/2012 de la Generalitat): superficies, alturas, ventilación e iluminación de cada pieza.
• Accesibilidad: si cabe un ascensor y dónde.
• Seguridad en caso de incendio: recorridos de evacuación, escaleras protegidas, sectorización.

Estos tres puntos son los que más suelen mover el número de unidades y, por tanto, el valor.

5. Coste, plazo y rentabilidad

La due diligence termina en números:

• Presupuesto estimado de la transformación, con horquilla.
• Plazo realista de licencias y obra, incluido Patrimonio si aplica.
• Escenarios de producto: cuántas unidades, de qué tamaño y con qué uso.

Con esto el inversor puede comparar el precio pedido con el valor final y el coste de llegar a él.

Qué documentos pedir al vendedor

• Nota simple y escrituras.
• Planos y licencias anteriores, cédulas de habitabilidad o licencias de actividad.
• ITE o informe de evaluación del edificio y certificado energético.
• Si es posible, acceso completo para visitar cubierta, sótanos y patios.

En resumen

Una buena due diligence no es un informe largo, es una decisión bien fundamentada: qué permite el edificio, cuánto cuesta y cuánto tarda. Si estás valorando un edificio en Barcelona o Catalunya, podemos ayudarte a tenerla antes de comprometer la inversión.