Canvi d'ús a habitatge a Barcelona: requisits i terminis

Convertir oficines, locals o edificis en desús en habitatges és una de les operacions amb més sentit a Barcelona: hi ha demanda, hi ha edificis infrautilitzats i el resultat sol multiplicar el valor de l’actiu. Però no tots els edificis poden canviar d’ús, i els que poden no sempre admeten tants habitatges com sembla.

Aquests són els punts que revisem, en aquest ordre.

1. Que el planejament admeti l’ús d’habitatge

El primer és la clau urbanística de la finca al Pla General Metropolità i als plans que l’afectin. Cal confirmar que l’ús residencial està admès en aquesta finca i en aquesta planta. Les plantes baixes i els soterranis tenen condicions més restrictives, i els semisoterranis o espais sota rasant queden, a la pràctica, descartats com a habitatge.

2. Densitat: quants habitatges hi caben de veritat

El planejament limita el nombre màxim d’habitatges per finca. Per això el primer càlcul no és quants habitatges hi caben en planta, sinó quants en queden disponibles a l’edifici.

En un estudi recent al carrer Muntaner, per a un fons d’inversió, la finca admetia 39 habitatges i ja en tenia 31. L’operació de convertir cinc oficines en habitatges era viable perquè hi havia marge; si no n’hi hagués hagut, no hauria importat com de bé encaixessin en planta.

3. Condicions d’habitabilitat

Cada habitatge resultant ha de complir les condicions d’habitabilitat de la Generalitat (Decret 141/2012) per obtenir la cèdula d’habitabilitat:

• Superfície útil i alçada lliure mínimes.
• Programa mínim: estança, cuina, bany i dormitori amb dimensions regulades.
• Ventilació i il·luminació natural de les peces principals a façana o a pati amb dimensions suficients.

En oficines de planta profunda, el problema gairebé mai no és la superfície: és aconseguir llum i ventilació per a totes les peces. Aquí es decideix el nombre real d’habitatges.

4. Accessibilitat, incendis i eficiència energètica

El canvi d’ús obliga a adaptar l’edifici a la normativa del nou ús: Codi Tècnic de l’Edificació (seguretat en cas d’incendi, salubritat, estalvi d’energia, soroll) i accessibilitat. Això pot implicar un ascensor nou, millorar l’aïllament o refer instal·lacions completes.

5. Comunitat de propietaris

Si l’edifici està dividit en propietat horitzontal, revisa els estatuts: poden limitar l’ús dels elements privatius. Si a més el canvi suposa segregar o alterar quotes, caldrà modificar el títol constitutiu amb els acords que exigeixi el Codi civil de Catalunya. És un punt jurídic que convé revisar amb un advocat en paral·lel al tècnic.

6. Reserva d’habitatge protegit

A Barcelona, les operacions residencials d’una certa mida, tant d’obra nova com de gran rehabilitació, poden quedar subjectes a l’obligació de destinar-ne una part a habitatge protegit. Comprova si t’afecta i en quins termes és vigent quan plantegis l’operació, perquè canvia del tot la rendibilitat.

7. Llicència i terminis

El canvi d’ús amb obres es tramita com a llicència d’obres davant l’Ajuntament, amb projecte signat per arquitecte. Si l’edifici està catalogat, s’hi afegeix l’informe de Patrimoni.

Terminis orientatius que veiem a la pràctica a Barcelona:

• Viabilitat i consultes prèvies: de 3 a 6 setmanes.
• Projecte bàsic i executiu: de 2 a 4 mesos segons la mida.
• Llicència: uns quants mesos; depèn molt del districte, de Patrimoni i de la qualitat de l’expedient.
• Obra: de 6 a 14 mesos en un edifici complet.

En acabar, s’obtenen la primera ocupació i les cèdules d’habitabilitat, i s’inscriu el nou ús al Registre.

En resum

Un canvi d’ús a habitatge ben plantejat comença per tres números: habitatges que permet el planejament, habitatges que compleixen habitabilitat i cost d’arribar-hi. Si coincideixen, l’operació té sentit. A DTRES ho comprovem abans que inverteixis i ens ocupem del projecte, la llicència i l’obra fins al lliurament de claus.